Ley de Copropiedad N° 21.442: lo que todo administrador de condominio debe saber sobre protección contra incendios
El Artículo 26 de la nueva Ley de Copropiedad no es una recomendación: es una obligación legal con consecuencias civiles, administrativas y penales para quienes no la cumplan.
La Ley de Copropiedad N° 21.442 representa un cambio significativo en la forma en que los condominios deben gestionar su seguridad. En particular, su Artículo 26 establece un enfoque integral en materia de protección contra incendios, imponiendo obligaciones concretas a los administradores y titulares de condominios para garantizar la seguridad de los bienes comunes y, sobre todo, de quienes los habitan.
¿Qué exige exactamente el Artículo 26?
La ley obliga a los administradores a implementar un programa de mantención anual —aplicable a un período de 12 meses— para todos los sistemas de emergencia y extinción de incendios del condominio. Este programa debe contemplar al menos tres componentes fundamentales:
- Diagnóstico del estado de las instalaciones, diferenciando entre mantención preventiva y reparaciones urgentes, con una evaluación clara del estado actual de cada sistema.
- Planificación de acciones, con fechas definidas y priorización según el nivel de riesgo y criticidad de cada componente, evitando que las urgencias queden postergadas indefinidamente.
- Evaluación económica de los costos asociados, asegurando que los gastos comunes contemplen estas necesidades y que la seguridad no quede supeditada a restricciones presupuestarias.
Además, la ley exige inspecciones periódicas para verificar el correcto funcionamiento de los sistemas. En los casos en que no sea posible realizar una revisión directa, se permite —y recomienda— contratar profesionales calificados para ejecutarla. Finalmente, el administrador debe rendir cuentas detalladas al comité de administración, demostrando el cumplimiento efectivo de las labores programadas.
¿Qué sistemas deben estar incluidos en el programa?
El programa de mantención debe contemplar, como mínimo, el correcto funcionamiento de los siguientes sistemas:
- Redes húmedas y red seca
- Extintores portátiles
- Detectores de humo
- Sistemas de alarmas
- Rociadores automáticos
- Sistemas de evacuación de humo
- Sistemas de extinción automáticos
- Luces de emergencia
- Señalización de seguridad y vías de evacuación
- Capacitación del personal en el plan de seguridad del condominio
Ninguno de estos elementos es opcional. La ley los trata como un conjunto integrado cuya operatividad debe ser verificada y documentada de forma periódica.
El enfoque que propone la ley: proactividad por sobre reactividad
Uno de los aspectos más relevantes del Artículo 26 es su énfasis en la mantención planificada por sobre la reparación tras el siniestro. La ley reconoce que los sistemas contra incendios no fallan de forma abrupta: se deterioran gradualmente, y ese deterioro puede pasar inadvertido hasta que ocurre una emergencia. La obligación de mantención anual busca precisamente interrumpir ese ciclo, instalando la prevención como estándar mínimo de gestión.
Este enfoque no solo protege a los residentes: también protege jurídicamente al administrador que puede demostrar haber cumplido con sus obligaciones.
Las consecuencias de no cumplir
El incumplimiento del Artículo 26 no es una falta menor. Las responsabilidades que pueden derivarse son de tres órdenes distintos:
Desde el punto de vista civil, los administradores y titulares pueden enfrentar demandas por negligencia en caso de daños materiales o víctimas como consecuencia de un siniestro.
Desde el punto de vista administrativo, pueden aplicarse multas y sanciones por parte de autoridades como la Dirección de Obras Municipales o el Cuerpo de Bomberos, además de acciones legales promovidas por los propios copropietarios ante el incumplimiento de deberes.
Desde el punto de vista penal, en los casos más graves, si un incendio ocurre como consecuencia directa de la falta de mantención, los responsables podrían ser imputados por delitos de peligro común o incluso homicidio culposo, dependiendo de las circunstancias y los resultados del siniestro.
En síntesis: no mantener los sistemas contra incendios no es solo un riesgo para los residentes del condominio. Es un riesgo legal, económico y reputacional para quienes tienen la responsabilidad de administrarlo.
¿Por dónde empezar?
Si administras un condominio o formas parte de un comité de administración, el primer paso es verificar si actualmente cuentas con un programa de mantención vigente que cumpla con los requisitos de la ley. Si no es así, el momento de actuar es ahora, antes de que una inspección, un siniestro o una demanda lo haga urgente.
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Catálogo Rojo, por un Chile más seguro y protegido.